財叔的置業方程式　淨租金回報愈大愈值得投資

買樓上車是不少香港人的目標，《iMoney智富雜誌》主辦的「實戰樓市深度課程系列」講座，將一連三期節錄部分精華內容。第一炮由《百萬Blogger》專欄作者之一財叔主講。

40歲已達到財務自由的財叔，在講座中細談他的買樓心得和實戰經驗，更即席傳授現場觀眾買樓劈價3招，直言買樓不需要特別學習，只要運用每天街市買餸的「街頭智慧」，就能成功還得心儀價錢。

說過「不會私下答問題」的財叔，今次在講座中幾乎有問必答，令參加者滿載而歸。不少人都紛紛寫紙仔問問題，財叔笑言今次觀眾「人有善心腦袋都比較清醒」，每條問題都是精華，現節錄部分重溫。

自住好定投資好？

財叔主張不要「人買你又買」，先要搞清楚買樓的目標是自住或投資，自住的用家不用買一個「筍盤」，他舉例，就算單位便宜10萬元，但對住垃圾房，辛苦的都是自己。他指，任何人都預計不到未來樓市升跌，所以最重要是方便自己和住得舒服，不要因看到其他區的潛質就搬。

但投資就不一樣，目標是為賺錢，所以要找一個有機會賺錢的地方，「若今日我說葵涌區（工廈）值得投資，因此大家買入3,000元一呎單位，比起同類盤買貴幾十個巴仙，是沒有意思的」，所以要注意「是買個單位，而不是買個區」，要找一個值得投資的單位更為重要。

但他認為，現時政府推出辣招額外印花稅（SSD）後，買樓已經不再是賺錢的投資，反而市面上有更多的投資工具比買樓出租的回報率更高，更能賺錢。

何謂買樓好時機？

講座中最多讀者關心的，是何時才是買樓投資的好時機。財叔認為樓市沒有剛性需求，只有租賃才有，因租客才是最有需要的一群，所以租金最能反映現實。當樓價不斷攀高，但租金卻沒有顯著升高，就代表樓價被炒高。

他以數年前的堅尼地城泓都作例，當時西環將興建地鐵，樓價不斷升，甚至比灣仔、北角等有地鐵的地方樓價更高，買家看中將來會發展，所以願意用高價錢買未來，引致樓價飆高。「但租金就可以反映到樓價有沒有支持，升市會比其他升得快，一跌就會跌死」，所以財叔提醒，最重要看租金升幅是否能追到樓價。

財叔提出他悟出的「淨租金回報論」：即扣除管理費後的淨租金收入減利息開支（租金-管理費-利息），差距愈大，就愈值得投資。2002年時他投資第一幢物業時，銀行供款利率2.25厘，管理費僅數百，當時銅鑼灣和灣仔租金回報約10厘，故每個月有近7.75厘回報，

每年就算跌10%，跌到10年後層樓不值錢，租客已經幫手供完層樓，層樓我賺返嚟。

資助房屋值得買？

不少人對政府推售的資助房屋持觀望態度，財叔就不建議購買資助房屋。財叔指，除非打算一輩子自住，否則不會考慮買資助房屋，因為買政府資助房屋始終不是自己資產，不可以轉按、加按、套現。財叔曾在專欄以「港人港地」樓盤啟德1號作例，認為買這種房屋等於無折扣居屋，

為甚麼要為了便宜一點，而多了許多限制？最後啟德一號不但沒有便宜到，甚至比附近的譽港灣還要貴，但合約需綁30年，租賣都要政府批，最慘是不知政府懂不懂批，如果屆時政府說未批過這種情況，就會唔知點算。

他又指，他買樓時的年代不同，因除了買居屋，其他所有房屋都要付三成首期，但若他有得選擇，一定會揀買私樓。加上現在私樓已可做到九成按揭，他找不到理由買資助房屋，並指買資助房屋是「完全無着數」。

▲ 講座座無虛席。（相片來源：iMoney智富雜誌）

如何揀個好Agent？

要找到「好樓盤」除了自己做足功課外，就要靠地產經紀（Agent）帶路睇樓，所以有個好經紀就事半功倍。財叔如何找到好Agent呢？原來他看中一個地區後，先會找該區五間不同的Agent，每個只睇一層樓，然後一律向他還低三成價，看看Agent反應。

我只會找一個願意嘗試幫買家還價的，因為Agent肯幫你試，才代表有機會成功，若試都不願意試就拒絕客人的，相信該Agent不會為買家成功爭取到最靚價錢。

財叔說，要令Agent記得你，才能幫助你放盤放得較好，遇到筍盤又會識得找你。他就試過睇樓就只找一棟大廈，並鎖定2、5、8座，讓Agent們一發現該座有盤，都記得有他這個特別客人。

（節錄）

文章刊於《iMoney智富雜誌》470期

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